Secondo la normativa vigente e la giurisprudenza consolidata, la manutenzione straordinaria comprende tutti quegli interventi che comportano un miglioramento tecnologico, una modifica sostanziale dell’impianto, una sostituzione di componenti essenziali o opere murarie, ovvero interventi che esulano dalla normale attività di mantenimento dell’efficienza ordinaria.

Nel dettaglio, tra i lavori eseguiti, sono da considerare manutenzione straordinaria e quindi a carico dei condomini secondo la Tabella A:

1. Stesura di nuove linee elettriche di circuitazione e nuovi allacciamenti elettrici nel vano corsa: trattandosi di rifacimento completo dell’impianto elettrico, rientra nella manutenzione straordinaria.

2. Posa in opera di nuovi cavi flessibili multipli a doppio isolamento: è una sostituzione significativa di componenti elettrici interni fondamentali, quindi intervento straordinario.

3. Rifacimento del circuito elettrico della cabina: sostituzione complessiva di una parte essenziale dell’impianto = manutenzione straordinaria.

4. Revisione delle serrature con sostituzione di contatti interni e fornitura di nuovi contatti a ponte asportabile: la sostituzione di elementi di sicurezza, se non occasionale ma generalizzata, ricade nella manutenzione straordinaria.

5. Installazione di interruttore differenziale di classe B per inverter: miglioria tecnologica dell’impianto elettrico = intervento straordinario.

6. Opere di muratura per ripristino del baggiolo nella fossa: qualsiasi intervento murario, anche se connesso alla sicurezza dell’impianto, è di natura straordinaria.

7. Revisione cardini porte lignee con riconsolidamento e sostituzione: se si tratta di un intervento esteso e non di semplice lubrificazione o registrazione, è considerabile straordinario.

8. Smontaggio e rifacimento antine cabina con rinforzi e sostituzioni: trattasi di un rinnovo completo di componenti strutturali, quindi straordinario.

9. Fornitura e posa di nuova pavimentazione in linoleum in cabina: sostituzione integrale con preparazione del fondo è qualificabile come straordinaria.

10. Sostituzione dell’inverter: l’inverter è parte integrante del sistema di gestione elettronica della cabina; la sua sostituzione rientra nella manutenzione straordinaria, trattandosi di componente tecnologico fondamentale.

In sintesi, tutti i dieci interventi elencati configurano lavori di natura straordinaria, poiché non si tratta di riparazioni minime, controlli o interventi di routine, ma di sostituzioni e riqualificazioni tecniche rilevanti che migliorano l’efficienza, la sicurezza e la durata dell’impianto ascensore.

Pertanto, le relative spese devono essere ripartite secondo la Tabella A dei millesimi di proprietà, come previsto dal regolamento condominiale che distingue chiaramente tra esercizio/manutenzione ordinaria e altri tipi di intervento.

Se qualche condomino solleva dubbi, è utile allegare il dettaglio dei lavori e confrontarlo con l’art. 1124 del Codice Civile e con eventuali precedenti giurisprudenziali, per confermare che la corretta ripartizione sia su base millesimale generale per i lavori straordinari.

Le spese -di condominio vanno così ripartite:

1. a) — le spese necessarie per 1a conservazione e manutenzione delle pro prietà comuni elencate all’articolo 2, per le assicurazioni contro gli incendi e 1a responsabilità civile, e per l'amministrazione, fanno capo a tutti i condomini in ragione dei millesimi risultanti dal1a annessa tabella
2. f)- Le spese di esercizio e manutenzione ordinaria dell 'impianto di ascensore vanno ripartite secondo le quote risultanti dalla Tabella “B".

A seguito di alcuni guasti ricorrenti all'ascensore la ditta che ha assunto la manutenzione dell'ascensore ha provveduto ad eseguire i seguenti lavori per ristabilire il corretto funzionamento dell'ascensore:

Oggetto: lavori per la riqualificazione tecnologica dell’impianto elevatore

1)LINEE FISSE Stesura di nuove linee elettriche di circuitazione impianto realizzate con impiego di cordina unipolare ad isolamento termoplastico autoestinguente debitamente canalizzata e fissata, dal quadro elettrico, lungo il vano di corsa,; esecuzione di nuovi allacciamenti elettrici sulle serrature di sicurezza e sulle pulsantiere di piano.

2) CAVI FLESSIBILI Posa in opera di nuovi cavi flessibili multipli a doppio isolamento, di tipo speciale per ascensori, nastriformi, per l’alimentazione dei circuiti di sicurezza, manovra e secondari, della cabina mobile; esecuzione di nuovi allacciamenti elettrici sulla morsettiera del quadro elettrico e su quella posta

sotto l’arcata cabina.

3) IMPIANTO CABINA Rifacimento del circuito elettrico della cabina mobile con impiego di cordina unipolare ad isolamento termoplastico autoestinguente debitamente canalizzata e fissata; esecuzione di nuovi allacciamenti elettrici e prove.

4) REVISIONE SERRATURE Revisione delle attuali serrature, sostituzione ove occorra dei contatti interni e apposizione di n. 6 nuovi pomoli esterni. Fornitura in opera di n. 6 nuovi contatti a ponte asportabile a distacco obbligato come da prescrizione verbale OECIS.

5) DIFFERENZIALE CLASSE B Fornitura e posa in opera di interruttore differenziale classe B nuova generazione per impianti con dispositivo INVERTER.

6) BAGGIOLO FOSSA Esecuzione di opere di muratura per ripristinare la corretta dimensione del baggiolo danneggiato all’interno della fossa di extracorsa.

7) REVISIONE PORTE Revisione dei cardini delle porte lignee di piano con riconsolidamento dei fissaggi sugli stipiti delle attuali cerniere, spessoramento delle medesime con fornitura di anelli calibrati ed eventuale

sostituzione, ove occorresse, del cardine intero.

8) COMPLETO ANTINE Smontaggio delle antine cabina; posa in opera di nuovi cardini in metallo, di nuove molle di tenuta poste inferiormente, di nuovi contatti di sicurezza a ponte asportabile, posti in posizione superiore; irrobustimento delle spallette e degli spigoli delle antine mediante apposizione di apposite guarnizioni sagomate in alluminio naturale; rimontaggio delle antine, registrazione della chiusura e prove.

9)TAPPETO LINOLEUM Fornitura e posa in opera di una nuova pavimentazione in linoleum previa rimozione di quello esistente deteriorato e preparazione del fondo.

10) SOSTITUZIONE INVERTER

In base alla giurisprudenza consolidata, i condomini di un piano non raggiunto direttamente dall’ascensore non possono essere esclusi dalla ripartizione delle spese, ma possono vedersi riconosciuta una quota ridotta, in quanto l’uso dell’impianto è parziale rispetto a chi abita ai piani inferiori serviti direttamente.

La tabella millesimale generale, che regola la ripartizione delle spese comuni in base alla proprietà, non viene modificata, ma si rende necessario predisporre una tabella d’uso specifica per l’ascensore, nella quale vengano assegnati valori più bassi ai condomini del piano 8.

Questo può essere fatto redigendo una tabella millesimale separata, approvata dall’assemblea con le maggioranze richieste dall’articolo 1136 del Codice Civile, o mediante un accordo unanime tra i condomini se si tratta di una modifica sostanziale delle tabelle contrattuali.

In particolare, l’articolo 1123 stabilisce che, in assenza di accordi diversi contenuti in un regolamento contrattuale, le spese straordinarie devono essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà a dall'altezza del suolo.

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è fondamentale: le spese ordinarie riguardano gli interventi di routine per mantenere l’efficienza e il decoro delle parti comuni (come pulizie, piccole riparazioni, consumi energetici), mentre le spese straordinarie comprendono lavori di maggiore entità, come la sostituzione dell’ascensore, il rifacimento del tetto, la ristrutturazione della facciata o altri interventi strutturali non ricorrenti.


Saluti

Se l’appartamento al piano terra ha un accesso totalmente indipendente dal vano scala condominiale e non ha alcuna servitù di passaggio sulle parti comuni interne dell’edificio, incluso il vano scala dove sarà installato l’ascensore, il proprietario non trae alcuna utilità, nemmeno potenziale, dall’uso dell’ascensore stesso.

In tal caso, sia secondo la normativa che secondo numerose sentenze della Corte di Cassazione, non sussiste l’obbligo di contribuire né alle spese di installazione dell’ascensore, né a quelle di manutenzione ordinaria e straordinaria, poiché manca l’utilità concreta o potenziale che giustificherebbe l’onere economico.

Tuttavia, la situazione può cambiare se, nonostante l’accesso indipendente, l’appartamento al piano terra è formalmente parte integrante della compagine condominiale e le tabelle millesimali non prevedono alcuna esclusione esplicita.

Per chiarire definitivamente se il proprietario del piano terra debba contribuire o meno alle spese, è quindi essenziale verificare se nel regolamento condominiale o nelle tabelle millesimali vi siano indicazioni precise che escludano o includano l’unità immobiliare interessata.

Questo significa che, salvo diversa previsione approvata all’unanimità o indicata in un regolamento condominiale contrattuale, le spese per l’apertura della fermata al piano rialzato non sono esclusivamente a carico dei soli condomini di quel piano, ma vanno ripartite tra tutti i partecipanti all’opera secondo i criteri previsti dalla legge.

Solo nel caso in cui voi del piano rialzato abbiate chiesto una fermata aggiuntiva non prevista inizialmente, o abbiate deciso autonomamente di realizzare un’apertura extra, il costo potrebbe ricadere esclusivamente su di voi, perché configurato come personalizzazione non condivisa.

Saluti

Questo dispositivo consente alla persona eventualmente bloccata in cabina di comunicare con l’esterno in caso di guasto o black-out, ed è oggi un requisito di sicurezza imprescindibile. Senza di esso, l’ascensore può risultare formalmente agibile dal punto di vista edilizio, ma non può essere legalmente attivato e utilizzato.

Per quanto riguarda il certificato di agibilità ottenuto a giugno 2024, occorre chiarire che tale documento attesta la conformità dell’edificio nel suo complesso ai requisiti igienico-sanitari, di sicurezza, risparmio energetico e accessibilità. Tuttavia, non equivale all’autorizzazione all’esercizio dell’ascensore.

Quest’ultima è rilasciata solo dopo la verifica finale dell’impianto da parte di un ente abilitato, che deve accertare la presenza di tutti i dispositivi previsti dalla normativa, compreso appunto il sistema di comunicazione bidirezionale. Pertanto, è anomalo e discutibile dal punto di vista tecnico che l’impianto sia stato ritenuto completo e conforme se manca un componente essenziale per l’esercizio.

Sul piano contrattuale, il capitolato di appalto da te citato fa riferimento a un impianto completo di tutti gli “accessori d’uso e impianti elettrici a norma” e a tutto ciò che è “necessario per un perfetto funzionamento e per garantire la massima sicurezza”.

Alla luce di questa formulazione, la mancanza del dispositivo di emergenza appare chiaramente in contrasto con le clausole contrattuali: se un ascensore non può essere messo in funzione perché manca un dispositivo obbligatorio per la sicurezza, allora non può essere considerato né perfettamente funzionante né completo sotto il profilo tecnico.

Il costruttore che pretende che la spesa sia a carico dei condomini, giustificandosi con l’esistenza dell’agibilità, adotta una posizione discutibile. Il fatto che il certificato di agibilità sia stato rilasciato non esonera l’impresa dall’obbligo di consegnare un impianto realmente funzionante e conforme alle norme tecniche applicabili.

Inoltre, la messa in esercizio dell’ascensore non è un optional ma una parte integrante del completamento dell’impianto, senza la quale il bene non può assolvere alla sua funzione prevista dal progetto e promessa contrattualmente ai futuri acquirenti.

Dal punto di vista giuridico, è quindi pienamente legittimo per i condomini contestare la mancanza del dispositivo e richiedere che il costruttore provveda alla fornitura e installazione senza addebitare ulteriori costi, proprio in virtù del capitolato che definisce le caratteristiche dell’impianto.

Qualora il costruttore rifiutasse, si potrebbe valutare una contestazione formale con diffida tramite legale, facendo valere l’inadempienza contrattuale e richiedendo il completamento dell’opera a regola d’arte.

Saluti

La giurisprudenza ha più volte confermato che per determinare la partecipazione alle spese è necessario valutare l’utilità concreta o anche solo potenziale che il bene comune apporta all’unità immobiliare. Se questa utilità manca del tutto, come nel caso di un box esterno indipendente, l’esclusione dal contributo è legittima.

Tuttavia, è importante verificare se nel regolamento condominiale contrattuale o nelle tabelle millesimali esistenti siano previste disposizioni particolari che includano tutti i proprietari del complesso, indipendentemente dall’uso effettivo delle parti comuni. Se esiste un regolamento approvato all’unanimità che impone anche ai proprietari dei garage esterni di contribuire a spese straordinarie dell’edificio, allora l’esclusione non è automatica, e il proprietario dovrà comunque versare la quota prevista.

In assenza di un vincolo contrattuale, però, il principio guida rimane quello dell’uso e dell’utilità: chi non utilizza e non può utilizzare l’ascensore non deve partecipare alle spese di installazione, trattandosi di un’opera non collegata alla sua proprietà. 

Questo principio è valido anche se nel condominio non è presente una tabella millesimale specifica per l’ascensore, poiché si tratta di un criterio legale che prevale sull’assenza di una tabella dedicata, salvo diversa pattuizione approvata all’unanimità dai condomini.

Nel tuo caso, l’amministratore applica la ripartizione esclusivamente secondo i millesimi di proprietà, ignorando il criterio dell’altezza del piano, il che costituisce una violazione del principio normativo vigente. La tua proposta di calcolo, che prevede di suddividere il 50% della spesa per millesimi e il restante 50% in base alla posizione dei piani rispetto al punto di partenza dell’ascensore (cioè dal seminterrato), è coerente con la norma e riflette correttamente il criterio proporzionale di utilizzo dell’impianto.

Hai pienamente ragione nel ritenere errata l’applicazione unilaterale dei millesimi da parte dell’amministratore. La tua ipotesi di conteggio è corretta, conforme alla normativa e rispettosa del principio di equità condominiale. Ti consiglio di presentare questa osservazione per iscritto all’amministratore e di chiedere una nuova delibera in assemblea per approvare ufficialmente il criterio previsto dalla legge. 

Saluti