Le spese -di condominio vanno così ripartite:

1. a) — le spese necessarie per 1a conservazione e manutenzione delle pro prietà comuni elencate all’articolo 2, per le assicurazioni contro gli incendi e 1a responsabilità civile, e per l'amministrazione, fanno capo a tutti i condomini in ragione dei millesimi risultanti dal1a annessa tabella
2. f)- Le spese di esercizio e manutenzione ordinaria dell 'impianto di ascensore vanno ripartite secondo le quote risultanti dalla Tabella “B".

A seguito di alcuni guasti ricorrenti all'ascensore la ditta che ha assunto la manutenzione dell'ascensore ha provveduto ad eseguire i seguenti lavori per ristabilire il corretto funzionamento dell'ascensore:

Oggetto: lavori per la riqualificazione tecnologica dell’impianto elevatore

1)LINEE FISSE Stesura di nuove linee elettriche di circuitazione impianto realizzate con impiego di cordina unipolare ad isolamento termoplastico autoestinguente debitamente canalizzata e fissata, dal quadro elettrico, lungo il vano di corsa,; esecuzione di nuovi allacciamenti elettrici sulle serrature di sicurezza e sulle pulsantiere di piano.

2) CAVI FLESSIBILI Posa in opera di nuovi cavi flessibili multipli a doppio isolamento, di tipo speciale per ascensori, nastriformi, per l’alimentazione dei circuiti di sicurezza, manovra e secondari, della cabina mobile; esecuzione di nuovi allacciamenti elettrici sulla morsettiera del quadro elettrico e su quella posta

sotto l’arcata cabina.

3) IMPIANTO CABINA Rifacimento del circuito elettrico della cabina mobile con impiego di cordina unipolare ad isolamento termoplastico autoestinguente debitamente canalizzata e fissata; esecuzione di nuovi allacciamenti elettrici e prove.

4) REVISIONE SERRATURE Revisione delle attuali serrature, sostituzione ove occorra dei contatti interni e apposizione di n. 6 nuovi pomoli esterni. Fornitura in opera di n. 6 nuovi contatti a ponte asportabile a distacco obbligato come da prescrizione verbale OECIS.

5) DIFFERENZIALE CLASSE B Fornitura e posa in opera di interruttore differenziale classe B nuova generazione per impianti con dispositivo INVERTER.

6) BAGGIOLO FOSSA Esecuzione di opere di muratura per ripristinare la corretta dimensione del baggiolo danneggiato all’interno della fossa di extracorsa.

7) REVISIONE PORTE Revisione dei cardini delle porte lignee di piano con riconsolidamento dei fissaggi sugli stipiti delle attuali cerniere, spessoramento delle medesime con fornitura di anelli calibrati ed eventuale

sostituzione, ove occorresse, del cardine intero.

8) COMPLETO ANTINE Smontaggio delle antine cabina; posa in opera di nuovi cardini in metallo, di nuove molle di tenuta poste inferiormente, di nuovi contatti di sicurezza a ponte asportabile, posti in posizione superiore; irrobustimento delle spallette e degli spigoli delle antine mediante apposizione di apposite guarnizioni sagomate in alluminio naturale; rimontaggio delle antine, registrazione della chiusura e prove.

9)TAPPETO LINOLEUM Fornitura e posa in opera di una nuova pavimentazione in linoleum previa rimozione di quello esistente deteriorato e preparazione del fondo.

10) SOSTITUZIONE INVERTER

Ho acquistato un appartamento in un condominio di 4 unità abitative, la palazzina è nuova , appena terminata, è dotata di impianto ascensore che risulta essere stato regolarmente certificato come agibile a Giugno 2024.

Tra Agosto e Novembre 2024 tutti i condomini proprietari hanno completato le procedure contrattuali di acquisto e vi si sono trasferiti. L' ascensore non è mai stato messo in funzione, alla prima riunione di condominio abbiamo richiesto all' amministratore di procedere con la richiesta di attivazione dell' impianto.

Qui il problema, ci riferiscono che l' impianto non può essere messo in funzione in quanto manca del dispositivo bidirezionale per la chiamata di emergenza.

In base al capitolato di appalto, al punto ascensore è scritto che "L'impianto è munito di accessori d' uso e impianti elettrici a norma, e di tutti quegli apparecchi necessari per un perfetto funzionamento e per garantire la massima sicurezza"

Sentito il costruttore, riferisce che i costi per l' acquisto e l' installazione del dispositivo sono a carico dei condomini in quanto queste spese sono legate alla messa in esercizio, lo dimostra il fatto che l' impianto che ci è stato fornito ha il certificato di agibilità.

La mia domanda verte su questo aspetto : "E' normale che un impianto ascensore possa essere stato certificato come agibile pur mancando di un requisito essenziale per il suo funzionamento?"

Poi , giuridicamente, la mancanza di questo elemento non contravviene a quanto previsto dal capitolato di appalto?

Grazie in anticipo per le risposte.

Tanto  se seguo il vostro esempio non vado lontano:

Per il calcolo dei costi, secondo quanto riportato dal codice civile, bisogna prevedere che la metà della spesa venga calcolata secondo le tabelle millesimali e l’altra metà secondo il piano dell’appartamento. Pertanto, prendendo in considerazione un costo di 2000 euro per una classica manutenzione annuale, si può facilmente comprendere quale sia la quota per ogni condomino effettuando semplici calcoli matematici. La somma di 2000 euro va per prima cosa divisa in due per il calcolo della parte che andrà valutata tramite millesimali e quella che verrà invece influenzata dal piano di residenza.

Se si hanno tre appartamenti all’interno del condominio, si dovrà per prima cosa valutare il loro valore in millesimi e successivamente calcolare l’altezza del piano. Questa si esprime come altezza dal suolo diviso la somma di tutte le altezza degli appartamenti. Pertanto, ipotizzando che i tre appartamenti abbiano valori in millesimi pari a 400, 300 e 200 euro e altezze dal suolo pari a 2.80, 5.60 e 8.40 metri, il calcolo da effettuare per ogni piano sarà il seguente:

2000:2 x (400:1000 + 2,80:16.80) = 566 euro per l’appartamento del primo piano

2000:2 x (300:1000 + 5.60:16.80) = 634 euro per l’appartamento del secondo piano

2000:2 x (200:1000 + 8.40:16.80) = 700 euro per l’appartamento del terzo piano

Solo che 566+634+700 fanno : €.1900,00

Grazie comunque

Esempio reale :appartamento piano terra: euro spesa totale 989,45.  494,73  euro per millesimi e      PT euro= 494,73:6x1=82,455

                                                                                                                                              1 Piano euro=494,73:6x2=164,91

                                                                                                                                              2 Piano euro=494,73:6x3=247,365

                                                                                                                                              Totale          =494,73

Mi date cortesemente un parere sia sulla scelta dell'amministratore di usare solo i millesimi di proprietà che sulla mia ipotesi di conteggio?

Grazie.